보통의 경우, 새롭게 건물을 지었다면 “건물을 새로 지었다”라는 표현을 씁니다. 오래된 건물이 오랜만에 봤더니 새로운 건물로 변해있어도 “새로 지었구나”라고 생각합니다. 일상적인 대화에서는 신축이나 증축, 개축이라는 용어는 잘 사용하지 않습니다. “새로 지었다”라는 표현으로 모든 상황이 설명될 수 있습니다.

그렇지만, “새로 지었다”라는 표현만으로는 법을 적용하는데에 한계가 있기 때문에 그에 맞게 용어를 사용해야 합니다. 그래서 건축법에는 “새로 지었다”는 표현을 신축, 증축, 개축 등으로 세분화해서 정의하고 있습니다.

건축법시행령 제2조(정의)

1. "신축"이란 건축물이 없는 대지(기존 건축물이 철거되거나 멸실된 대지를 포함한다)에 새로 건축물을 축조(築造)하는 것[부속건축물만 있는 대지에 새로 주된 건축물을 축조하는 것을 포함하되, 개축(改築) 또는 재축(再築)하는 것은 제외한다]을 말한다.

2. "증축"이란 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것을 말한다.

3. "개축"이란 기존 건축물의 전부 또는 일부[내력벽·기둥·보·지붕틀(제16호에 따른 한옥의 경우에는 지붕틀의 범위에서 서까래는 제외한다) 중 셋 이상이 포함되는 경우를 말한다]를 철거하고 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위에서 건축물을 다시 축조하는 것을 말한다.

신축과 증축·개축의 차이점은 기존의 대지에 주요건축물이 있었냐 없었냐입니다. 빈 땅(기존 건축물이 철거되거나 멸실된 대지를 포함함)에 건물을 새로 지은 것이라면 신축이고, 기존의 건물이 있던 대지에 건물을 추가로 지은 것이라면 증축이나 개축 등으로 분류됩니다.

이처럼 신축의 개념은 대지가 빈 땅이었냐로 결정되기 때문에 상가만 있던 건물에 층을 새롭게 올려서 “주택을 신축”했다고 하더라도 그것은 이미 기존의 건물이 있는 대지에서 층수를 늘린 것이기 때문에 건축법상의 “증축”에 해당하여 “신축주택”으로 보지 않습니다.

따라서 조세특례제한법에 나오는 신축주택과 관련한 여러가지 과세특례를 적용받지 못하게 되는 것입니다.