신축·미분양 주거용 오피스텔과 기존의 주거용 오피스텔은 5년간 양도세의 100%를 감면받을 수 있습니다.

다만 실거래가액이 6억원을 넘고 주택 연면적이 85㎡를 초과한다면 혜택을 받을 수 없습니다.

1. 감면대상이 되는 주택이란?

6억원 이하 또는 연면적 85㎡(공동주택과 오피스텔의 경우는 연면적이 아닌 전용면적 85㎡) 이하의 신축·미분양주택 및 1세대1주택자가 소유한 기존주택을 2013.4.1.~2013.12.31 내에 구입하는 경우 5년간 양도세를 전액 감면합니다. 신축주택은 주택건설사업자 등이 공급하는 주택과 주거용 오피스텔이며 미분양주택은 2013년 4월1일 현재 분양계약이 체결되지 않아 선착순으로 공급하는 주택과 오피스텔이 대상입니다.

다만 신축·미분양 오피스텔은 주거용 전입신고 기록이 있어야 합니다. 오피스텔은 원래 건축법상 업무시설용에 해당되기 때문에 취득일 후 60일 안에 오피스텔 주소에 본인이나 임차인의 주민등록을 이전하거나 임대주택법에 따라 임대용 주택으로 등록해야지만 감면을 적용받을 수 있습니다.

2. 1세대 1주택자의 범위

1세대1주택자가 소유한 기존주택은 주민등록법상 1세대가 주택법상 주택을 1채만 보유하고 있는 경우로서, 2년 이상 보유한 주택으로 한정됩니다. 1주택자가 다른 주택이 아닌 오피스텔을 보유하고 있더라도 1세대1주택자로 간주합니다.

1세대1오피스텔 보유자는 주민등록법상 1세대가 주택법 시행령상 오피스텔을 1채만 보유하는 경우를 말하며, 반드시 오피스텔에 주민등록이 돼 있어야 합니다. 오피스텔도 주택과 마찬가지로 보유기간이 2년 이상인 경우에만 감면혜택을 받을 수 있습니다.

3. 감면대상이 되는 2주택자의 범위

일시적 2주택자도 1세대1주택자로 간주됩니다. 다만 1세대가 보유한 주택(오피스텔 포함)을 양도하기 전에 다른 주택(오피스텔 포함)을 취득해 일시적으로 2주택을 보유한 경우로서, 다른 주택(오피스텔) 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택(오피스텔)을 양도해야 합니다.

오피스텔은 취득자가 주거용으로 사용하기 위해 취득후 60일 이내에 본인 또는 임차자의 주민등록을 옮기거나, 임대용 주택으로 등록해야만 양도세 감면혜택을 받을 수 있습니다.

4. 감면대상 소득의 계산방법

감면대상 양도소득은 주택 취득 후 5년간 발생한 양도차익으로서, 주택 취득 이후 5년 이내에 양도하는 경우에는 양도세를 100% 감면 받습니다.주택 취득 이후 5년이 지난 뒤에 양도하는 경우에는 취득일로부터 5년 동안 발생한 양도소득금액을 양도세 과세대상 소득에서 공제 받을 수 있습니다.

예를 들어 주택을 취득한 지 10년이 지나 집을 팔아서 얻은 총 양도소득이 5억원이고, 주택 취득 이후 5년 동안 발생한 양도소득이 3억원인 경우에는 2억원(= 5억원-3억원)에 대해서만 양도세를 납부하면 됩니다.