김부동산씨는 다가구 주택(임차인거주, 임차보증금 1억원 월세 50만원)을 가지고 있었는데 주택을 아들에게 증여하고자 하였다. 최대한 증여세 부담이 없이 증여를 하고자 연구한 결과 일반적으로 증여세를 신고할 때 재산 평가 시 시가(매매사례가액, 감정가액, 보상수용가액등)을 적용하지만 다가구주택은 시가를 구하기 어려우므로 국토교통부에서 고시하는 개별주택가격으로 신고가 가능하다는 것을 알았다.

김부동산씨가 가지고 있는 다가구 주택을 조회해보니 1억으로 고시되어 있는 것이 확인하였다. 해당 가액은 시세인 2억보다 한참 낮은 가액이기에 김부동산씨의 아들은 1억원을 증여재산가액으로 하고 증여세를 4백7십5만원【1억원-5천만원(증여재산공제)×10%-2십5만원)】납부하고 기뻐하였다.

그러나 몇 개월 후 과세관청의 경정통지에 따라 김부동산씨의 아들은 추가로 증여세와 가산세를 납부하게 되었다. 왜 그런걸까?

증여재산을 평가하는 경우 원칙적으로 시가로 평가하여야 하지만 시가 산정이 어려운 경우에는 해당 재산의 종류 등으로 고려하여 상속세 및 증여세법 제61조부터 65조까지 규정된 방법(이하 보충적 평가방법이라고 한다)으로 평가하는데 다가구주택에 대한 보충적평가 방법이 국토교통부에서 고시된 개별주택가격이다. 고시된 개별주택가격은 실제 시가보다 낮게 형성이 되어있다. 따라서 해당 고시금액을 이용하여 신고하면 세액이 낮아지게 된다.

다만, 이 경우 반드시 해당 부동산에 임차인이 있는지 확인하여야 한다. 왜냐하면 상속세 및 증여세법 제 61조 5항에 따라 임대차계약이 체결된 자산의 경우에는 임대보증금(1억원)과 1년간 총임대료 6백만원÷12%를 합계한 1억 5천만원과 개별주택가격(보충적평가방법) 1억원 중 큰 금액으로 평가하도록 되어 있기 때문이다. 부동산을 증여하는 경우 반드시 임대차 계약을 체결되어 있는지 확인하자.