토지의 용도 분류는 2가지 체계를 가지고 있습니다. ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따른 사용 용도 분류체계와 ‘축량 수로조사와 지적에 관한 법률’에 따른 필지별 분류체계로 구분되어 있습니다. 사용 용도 분류체계는 용도지역으로서 주거지역, 공업지역, 상업지역 등으로 지정되며, 필지별 분류체계는 지목으로 전, 답 등으로 지정됩니다.

지목은 총 28개로 분류되는데,
전(밭),답(논),과(과수원), 목(목장용지), 임(임야, 산), 학(학교용지),공(공원),체(체육용지),철(철도용지), 수(수도용지), 원(유원지), 도(도로용지), 종(종교용지),사(사적지),묘(묘지),잡(잡종지),양(양어장), 주(주유소), 광(광천지), 염(염전), 천(하천),제(제방-둑), 구(구거-수로) 유(유지-댐,호수, 저수지 등), 대(대지), 장(공장), 창(창고), 차(주차장)

용도지역이 주거지역이고, 지목이 대지인 경우에는 소유자가 바로 주택을 지을 수 있습니다. 그러나 용도지역이 주거지역이고, 지목이 논, 밭인 경우에는 대지로 지목변경을 해야 주택을 지을 수 있게 됩니다.

그렇다면 논, 밭을 대지로 지목변경 해야하는데, 도로법, 건축법, 농지법 등의 검토가 있어야 합니다. 그 후 농지인 경우 농지전용 개발부담금을 납부하여야 하며, 임야인 경우 대체산림자원 조성비를 납부하여야 대지로 변경됩니다.

농지의 지목을 변경하는데 농지전용부담금이라 하여 농지의 개별공시지가의 30%를 납부하도록 되어 있으나, 공시지가가 아무리 높아도 제곱미터당 5만원을 초과하지 않도록 되어 있습니다.

Min[ 개별공시지가 × 30 % , 제곱미터당 5만원 ]